La capacité d’achat dépend du revenu, des fonds propres, de la valeur retenue par la banque et de ses critères de charge. Une baisse ou une hausse du taux commercial ne se traduit donc pas toujours par une variation équivalente du budget accepté.
Comprendre les fonds propres
Les standards minimaux reconnus par la FINMA prévoient qu’une part minimale de fonds propres ne provienne pas du 2e pilier. Si le prix dépasse la valeur de nantissement retenue par la banque, la différence doit également être couverte selon les règles applicables.
Le calcul de capacité financière
Les banques évaluent la charge avec un taux théorique, l’amortissement et les frais annexes. La FINMA insiste sur une appréciation plausible et durable. Chaque établissement conserve toutefois ses critères, ce qui explique que deux banques puissent proposer des budgets différents.
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Prix d’achat et valeur de nantissement
La banque finance sur la base de son évaluation. Une offre d’achat supérieure à cette valeur peut exiger davantage de liquidités. C’est pourquoi l’estimation immobilière et les biens comparables restent utiles à l’acheteur, même lorsqu’il dispose d’une forte capacité de revenu.
Choisir une stratégie soutenable
Comparez taux fixe, SARON, durée, amortissement et flexibilité à partir de votre tolérance au risque. Le scénario doit rester acceptable en cas de hausse des charges, de travaux ou de changement familial. La meilleure hypothèque n’est pas nécessairement celle dont le premier taux est le plus bas.